Controles obligatorios en los Consorcios de Propietarios

El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha establecido una serie de controles que, obligatoriamente, deben cumplirse en los edificios de Propiedad Horizontal.

Ascensores

Dec. 578/01 (modif. por Dec. 1734/02) – Conservador de Ascensores (ver Ley 161/99 GCBA)

El GCBA obliga a contratar con una empresa habilitada el servicio de mantenimiento y conservación de ascensores. A partir de mayo del 2003, con el Dec. 1734/02 del GCBA, se modificó el Dec. 578/01 que reglamentara el servicio de mantenimiento y asistencia técnica de ascensores. El GCBA incorporó una serie de medidas que permiten identificar fácilmente el estado y funcionamiento de los mismos:

  • Oblea de seguridad: colocada en la Planta Baja, al lado de cada ascensor, debe ser mensualmente actualizada por la empresa conservadora, colocando una estampilla de color según el estado del equipo: "verde" buen estado / "amarillo" puede funcionar pero requiere reparaciones / "roja" debe clausurarse hasta tanto sea reparado.
  • Oblea de mantenimiento: dentro del ascensor una oblea similar a la anterior.

Mensualmente el Conservador debe firmar y colocar la fecha del mes en la cual se realizó el servicio de mantenimiento.

Desinsectación

Ord.Munic. 36352 / Dec. Reglamentario Nº 8.151/80 (B.M. 16443)

Para la realización de acciones de control de plagas en viviendas particulares y/o locales, comercios, establecimientos comerciales e industriales privados, las Empresas Privadas de desratización, desinfestación y desinfección deben estar registradas ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, de conformidad a lo establecido por la Ordenanza Nº 36.352 y Decreto Reglamentario Nº 8.151/80 (B.M. 16443).

Estas deben estar inscriptas ante la Dirección General Control de la Calidad Ambiental quien le otorga un número de registro, el cual tiene una vigencia de dos (2) años y es renovable por igual período.

Tienen la obligación de llevar un archivo de los servicios que realizan con información descriptiva del lugar, motivos de la intervención, la existencia o no de rastros de plagas y medios y métodos empleados para combatirlas en cada ocasión. 

Las tareas que realizan las mismas son supervisadas por un Director Técnico, el cual también debe estar inscripto en el respectivo Registro de Directores Técnicos, quienes, entre otras obligaciones, deben visar diariamente el Registro de Actividades Diarias de la Empresa.

Los productos deben ser empleados en formulaciones que declaren la composición cualitativa y cuantitativa de las sustancias activas e inertes que las componen.

Calderas

Ord. Munic. 33677 (4/8/1977); Dec. 887/979 (12/3/1979); Ord. Munic. 27708 (6/6/1973), Código de Edificación, Dec. 977/974, Ord.Munic. 39025 (13/6/1983).

Los propietarios de calderas están obligados a contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que podría producir el uso de las mismas, incluido el almacenaje, transporte y quemado de combustible, a personas y a bienes de terceros.

Se requiere la certificación por parte de un ingeniero (civil, industrial, mecánico y/o eléctrico) y deberá encontrarse inscripto como instalador de primera categoría.

La certificación por parte del profesional implica que, como mínimo, están cumplidos los siguientes requisitos:

  • Las instalaciones se encuentran habilitadas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y, si utiliza gas natural como combustible, la habilitación del ENARGAS.
  • Existe una entrada permanente y adecuada de aire por las ventilaciones del local, que no deben estar obstruidas.
  • El generador no debe presentar incrustaciones, corrosiones, depósitos de sedimentos, picaduras, grietas, reducción de espesores o debilitamiento del material. No debe haber pérdidas de fluidos.
  • Existencia y correcto funcionamiento y estado de conservación de instrumentos y dispositivos.
  • Correcto estado de conservación y funcionamiento del dispositivo de corte, y otros dispositivos de control; del equipo de combustión, de las instalaciones de almacenamiento y suministro de combustible.
  • Cumplimiento de las disposiciones de ENARGAS referidas a seguridad.

Las comprobaciones efectuadas deberán ser volcadas en un informe, cuyo original deberá quedar en poder de la Compañía de Seguros, y un duplicado en poder del asegurado.

En la sala de la caldera deberá estar la planilla donde se asentarán todas las verificaciones y mantenimientos.

El profesional a cargo deberá convalidar cada 3 meses la planilla, implicando con ello que las comprobaciones previstas han dado resultados satisfactorios, y se han efectuado los mantenimientos correspondientes

El asegurador deberá comunicar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la contratación del seguro, el que se encontrará convalidado por un profesional que certifique que la instalación reúna las condiciones necesarias de seguridad. La falta de nueva comunicación implicará que la póliza subsiste o ha sido renovada, conservando la instalación las primitivas condiciones de seguridad.

Es obligación de la aseguradora comunicar de inmediato al Gobierno de la Ciudad la interrupción de la relación contractual con el asegurado, la no continuación del profesional, la alteración de las condiciones de seguridad de la instalación y su ampliación, modificación o transformación.

Las instalaciones térmicas o inflamables, además, están sujetas a las disposiciones para su habilitación que fija el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires; si la caldera es a gas, deberá, además, contar con la habilitación correspondiente (Decreto Nº 887/979).

Estos requisitos también son exigibles para calderas de tipo domésticas para agua caliente y/o calefacción de más desde 50.000kcal/hora y los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad igual o mayor a 300 litros.

Limpieza de Tanques de Agua

Ord. Munic. 45593 / Dec. Reglamentario 2045/93

La Ordenanza Nº 45.593 (B.M. 19.243) establece la obligatoriedad de la limpieza semestral de los tanques de agua destinada al consumo humano, en aquellos inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda.-

A tales efectos, conforme lo dispuesto por el Decreto Reglamentario Nº 2.045/93 (B.M. 19.755), las labores de limpieza y desinfección de tanques de agua potable deben ser realizadas por las Empresas Privadas de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable registradas ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en el Registro de Actividades respectivo, las cuales, para poder realizar las mismas, deben estar habilitadas e inscriptas ante el Registro de Actividades, el que atestigua que éstas reúnen las condiciones requeridas por esta Ordenanza.

Tienen la obligación de llevar un libro de registro de actividades diarias y de presentar semestralmente a la Dirección General Control de la Calidad Ambiental una copia del Certificado con el protocolo de análisis de las muestras extraídas en la válvula de limpieza del tanque y en una canilla de la instalación interna del inmueble.

Asimismo, los consorcistas, sus representantes y/o sus administradores están obligados a permitir el acceso de los inspectores del Gobierno de la Ciudad a la propiedad, a los efectos de verificar el estado de los tanques y/o a requerir el certificado extendido por la empresa prestataria. A tales efectos, deberán instruir a los encargados de los inmuebles.- 

Las tareas que realizan las empresas son supervisadas por un Director Técnico, el cual también debe estar inscripto en el respectivo Registro de Directores Técnicos, quienes, entre otras obligaciones, deben visar diariamente el referido libro de Registro de Actividades Diarias de la Empresa.

Conservación de frentes y Balcones

La Ley Nº 257/99 CABA intima a los propietarios de inmuebles a presentar la certificación del estado correcto de las fachadas y sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas, cerramientos, barandas, entre otras. Las presentaciones tienen plazo de vencimiento según la antigüedad del inmueble. La periodicidad con que se debe presentar este certificado depende de la antigüedad del edificio:

  • de 72 en adelante --> cada 2 años
  • de 50 a 71 años --> cada 4 años
  • de 34 a 50 años --> cada 6 años
  • de 21 a 34 años --> cada 8 años
  • de 10 a 21 años --> cada 10 años
  • de menos de 10 años desde su construcción no deben presentarlo

Las obligaciones deberán ser satisfechas en un plazo no mayor a:

  • doce meses desde la entrada en vigencia de la presente Ley para los inmuebles cuya antigüedad supere los 72 años o aquellos que presenten deterioros manifiestos;
  • dos años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 años de antigüedad;
  • tres años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 años de antigüedad;
  • cuatro años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 años de antigüedad;
  • cinco años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 años de antigüedad;

Matafuegos

Ord. Munic. 40473/85 – Recarga y Verificación de matafuegos 

"Extintores manuales y sobre ruedas, dotación, control mantenimiento y recarga”. Establecen la obligatoriedad de contar con los extintores y servicios contra incendio correspondientes en los edificios. Además establece que los "controles" de la dotación y equipos de extinción de incendios se hará como mínimo una vez cada tres meses, según metodología detallada en la Norma IRAM 3517 parte II (artículo 3.3) y la recarga mínima una vez al año por parte de empresa registrada y autorizada, como así también la verificación de mangueras. Se fija como dotación mínima en los edificios un matafuego ABC (Polvo Químico Seco) cada 200m2 de superficie por piso o fracción, ubicado en las partes comunes, en lugares accesibles, cómodos y visibles.

El GCBA exige que las firmas que prestan servicios de mantenimiento y recarga de matafuegos deben estar habilitadas por el Gobierno de la Ciudad.

Iluminación de emergencia

Ord. Munic. 45525

Los medios de escape deberán poseer iluminación de emergencia para cortes de energía y para facilitar la evacuación en caso necesario. Podrán emplearse luminarias autónomas o equipos centrales

Puesta a tierra

Resolución COPIME N° HIST 1.1 – Norma IRAM 2281 Parte II.

Certificación de puesta a tierra de sistemas eléctricos por electricistas matriculados.

Seguridad privada

Ley 118 del GCBA (28-12-98)

Regula la actividad de las agencias de vigilancia privada, custodias personales y vigilancia por medios electrónicos. En diciembre de 2001 se creo la Dirección de Servicios de Seguridad Privada. Se encarga del registro y control del personal, armas y vehículos en poder de las empresas con domicilio en la Ciudad de Bs. As. o que prestan servicios en esta ciudad.

Existe un registro de la GCBA en el que se deben inscribir todas las empresas que presten este servicio en la ciudad de Buenos Aires.

Riesgos en el trabajo – Seguridad Laboral

Ley 19587 (21/04/72) / Decreto Reglamentario 351/79 / Ley de Riesgos del Trabajo 24557

Art 1º: “Las condiciones de higiene y seguridad en el trabajo se ajustarán, en todo el territorio de la República, a las normas de la presente ley y de las reglamentaciones que en su consecuencia se dicten. (Dec. 351/79) y modif.) Sus disposiciones se aplicarán a todos los establecimientos y explotaciones, persigan o no fines de lucro, cualesquiera sean la naturaleza económica de las actividades, el medio donde ellas se ejecuten, el carácter de los centros y puestos de trabajo y la índole de las maquinarias, elementos, dispositivos o procedimientos que se utilicen o adopten.”

Art. 4º: “La higiene y seguridad en el trabajo comprenderá las normas técnicas y medidas sanitarias, precautorias, de tutela o de cualquier otra índole que tengan por objeto:

  • proteger la vida, preservar y mantener la integridad psicofísica de los trabajadores;
  • prevenir, reducir, eliminar o aislar los riesgos de los distintos centros o puestos de trabajo;
  • estimular y desarrollar una actitud positiva respecto de la prevención de los accidentes o enfermedades que puedan derivarse de la actividad laboral.

Art. 9º: “Sin perjuicio de lo que determinen especialmente los reglamentos, son también obligaciones del empleador;

  • disponer el examen preocupacional y la revisación periódica del personal, registrando sus resultados en el respectivo legajo de salud; 
  • mantener en buen estado de conservación, utilización y funcionamiento, las maquinarias, instalaciones y útiles de trabajo;  [...]
  • mantener en buen estado de conservación, uso y funcionamiento las instalaciones eléctricas y servicios de aguas potables;  [...]
  • instalar los equipos necesarios para afrontar los riesgos en caso de incendio o cualquier otro siniestro;  [...]
  • disponer de medios adecuados para la inmediata prestación de primeros auxilios; 
  • colocar y mantener en lugares visibles avisos o carteles que indiquen medidas de higiene y seguridad o adviertan peligrosidad en las maquinarias e instalaciones; 
  • promover la capacitación del personal en materia de higiene y seguridad en el trabajo, particularmente en lo relativo a la prevención de los riesgos específicos de las tareas asignadas; 
  • denunciar accidentes y enfermedades del trabajo.

Ley de Riesgos del Trabajo: Art. 4º “1. Los empleadores y los trabajadores comprendidos en el ámbito de la LRT, así como las ART están obligados a adoptar las medidas legalmente previstas para prevenir eficazmente los riesgos del trabajo.

A tal fin y sin perjuicio de otras actuaciones establecidas legalmente, dichas partes deberán asumir compromisos concretos de cumplir con las normas sobre higiene y seguridad en el trabajo. Estos compromisos podrán adoptarse en forma unilateral, formar parte de la negociación colectiva, o incluirse dentro del contrato entre la ART y el empleador.”


Otros Servicios

Certificado de edificio seguro - Disposición 1541/DGDYPC/14 (ex 411/11)

TKS Consulting se especializa en brindar uno de los mejores servicios de consultorias y relevamientos de acuerdo a las exigencias pertinentes en materia de seguridad e Higiene, dando cumplimiendo a las obligaciones vigentes en los consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, regidos por la Cámara de Propiedad Horizontal.

  • Personal idóneo y capacitado.
  • Profesionales habilitados para realizar el informe preliminar del estado inicial del consorcio.
  • Profesionales habilitados para emitir el certificado de Edificio Seguro según la Disposición 411-DGDYPC/11.
  • Asesoramiento sobre los resultados del informe, acercándole la mejor propuesta complementaria.
  • Relevamiento Periódico para la Emisión de los certificados.
  • Relevamiento fotográfico de los consorcios.
  • Asesoramiento integral en la materia.
  • Seguimiento post-servicio del consorcio para informar la periodicidad del certificado.
  • Plan de facilidades de pago hasta 6 cuotas.

Informe técnico de ley 257/99 (Conservación de Fachada)

  • Relevamiento inicial con fotografías que evidencien el estado del consorcio.
  • Informe técnico profesional con el diagnostico del consorcio.
  • Encomienda profesional por alguno de los especialistas en la materia.
  • Presentación del certificado de conservación ante el organismo de contralor (GCBA).
  • Gestión y seguimiento del tramite hasta la finalización del mismo.
  • Seguimiento post-servicio del consorcio para informar la periodicidad del informe.
  • Plan de facilidades de pago hasta 6 cuotas.

Instalación y medición de jabalinas de puesta a tierra

  • Relevamiento inicial del estado de las conexiones eléctricas.
  • Colocación y/o medición de puesta a tierra de sistemas eléctricos, por profesional idóneo y matriculado, según resolución COPIME N° HIST 1.1 – Norma IRAM 2281 Parte II.
  • Entrega de protocolo de Medición según Disposición 411/DGDYPC/11.
  • Encomienda profesional.
  • Entrega de certificados de calibración de instrumentos utilizados.
  • Seguimiento post-servicio de la colocación del mismo para informar la periodicidad del informe.
  • Plan de facilidades de pago hasta 3 cuotas.

Provisión del Libro de datos 2010/11/12 - Disposición 1809/DGDYPC/13

  • Libro rubricado y homologado con la oblea de GCBA.
  • Entrega a domicilio.
  • Plan de facilidades de pago hasta 2 cuotas.

Provisión de Libro de Datos 2013 - Disposición 470/DGDYPC/13

  • Libro rubricado y homologado con la oblea de GCBA.
  • Entrega a domicilio.
  • Plan de facilidades de pago hasta 2 cuotas.

Provisión de Libro de Datos 2014 / 2015 / 2016 / 2017

  • Libro rubricado y homologado con la oblea de GCBA.
  • Entrega a domicilio.
  • Plan de facilidades de pago hasta 2 cuotas.

Datos que contiene el Libro

  • Carátula de Identificación: Cantidad de páginas, domicilio del Consorcio, N°RPA y fecha.
  • Datos del Administrador: Nombre y Apellido o Razón Social, N° de RPA, Domicilio comercial, Teléfono, CUIT, Cantidad de empleados, Fecha del curso de administrador de consorcio y entidad.
  • Datos del Consorcio: CUIT, Domicilio, Cantidad de empleados en el consorcio, Fecha de designación actual, Libro de Registro de Firmas, Fecha última asamblea ordinaria y aprobación de rendición de cuentas.
  • Personal del Consorcio: Nombre y Apellido, CUIL, Categoría, Cursos realizados según Disposición 1698/12, Obra Social, ART, Clave SUTERH, DDJJ y Pagos de Aportes y Cargas Sociales.
  • Seguridad Privada: Si posee, Horario que realiza, Período, Empresa y CUIT.
  • Seguros del Consorcio: Tipo, Compañía, N° de póliza y Vigencia.
  • Impuestos y Servicios: Empresa prestataria, Períodos, Pagos.
  • Ascensores: Cantidad de coches, Empresa de Mantenimiento, CUIT, N° Registro GCBA, Responsable Técnico, N°Matrícula y Observaciones.
  • Seguridad Edilicia: Fecha de último relevamiento, Empresa prestadora del Servicio, N° Matrícula del personal Interviniente, Certificación, Fecha de vencimiento y/o Motivos de rechazo.
  • Desinfección y Limpieza de Tanques: Empresa, CUIT, N° Registro GCBA, Fecha de realización del servicio por semestre.
  • Desinfectación: Empresa, CUIT, N° de Registro GCBA.
  • Instalaciones Fijas contra Incendio: Empresa registrada, CUIT, N° Registro según Disposición 415 DGDyPC/12, Libro y Certificado de operatividad.
  • Matafuegos: Empresa, CUIT, N° Registro , Fecha control trimestral y fecha última recarga anual.
  • Calderas: Empresa responsable, CUIT, Responsable Técnico y N° Matrícula.
  • Otros proveedores contratados: Rubro, Nombre o razón Social, CUIT y N° de matrícula (si corresponde).

El libro de cada consorcio administrado deberá permanecer en las oficinas de la administración, estando a disposición de los consorcistas y/o del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Ofrecemos ademas estos Servicios Tercerizados en

  • Control anual de Instalaciones fijas contra Incendio. Disp.415/DGDYPC/2011.
  • Provisión de Mascaras Antihumo - Disposición 2246/DGDYPC/2011.
  • Diseño y elaboración de planes de Contingencia - Evacuación. Según ley 1346/2004. Tramite integral de presentación de Defensa civil.
  • Provisión, colocación y asesoramiento en señaletica de vías de evacuación.
  • Provisión de libro de registro de firmas.
  • Asesoramiento integral en Obras.
  • Asesoramiento en materia de Seguridad e Higiene de acuerdo a la Normativa Vigente. Ley 19587 - Dto 351/79.